崇明农家乐|崇明的农家乐

　一道长江天堑，割断了上海与崇明之间的血肉联系。长江的南岸是一派繁荣的都市景象，长江的北岸依旧是一片迤逦的乡村风光。崇明既是上海的北大门，却也是很多上海人眼中的“下只角”。当上海各郊县纷纷甩开“县”的帽子，从容披上“区”的崭新外套之时，只有崇明选择了沉默。不过时代的车轮并没有抛弃崇明，崇明作为上海的最后一块处女地，正日益展现出其迷人的魅力。

　　崇明基本概况

　　崇明县东濒东海，南与浦东新区、宝山区和江苏省太仓市隔江相望，北同江苏省海门、启东两市一水之隔。下辖崇明、横沙、长兴三岛。总面积1411平方公里，户籍人口69.98万人。其中地处长江口门户崇明岛是世界上的河口冲积岛，中国第三大岛，形如一春蚕，东西长，南北狭。县政府所在地城桥镇是全县的政治、经济和文化中心。

　　崇明房地产市场现状及其成因

　　目前崇明的房地产市场还处于刚刚起步的阶段。主要表现为：

　　首先，崇明目前的地产市场还属于一个区域性的市场。由于崇明与上海其他城区的联系被长江隔断，上海市中心及其他城区对崇明的辐射能力微小，崇明的发展相对比较封闭，目前还几乎没有和上海城区实行有效的对接，属于一个区域性市场。

　　其次，崇明发展房地产市场的起步时间较晚，市场化程度严重不足。崇明在上世纪90年代以前从未造过商品房，只有在县城所在地城桥镇、堡镇以及一些国营农场等地方建设了100多万平方米的公房。此后直至2003年的十数年间，崇明建设了150万平方米的住宅，其中很大一部分是非商品房性质的公房。2003年至2004年该镇推出了约40万平方米的住宅，但大多数为旧城改造和新城建设的配套安置房，真正推入市场销售的仅有怡祥居、金月湾和明珠花苑少量房型对外销售。目前虽然开发楼盘有所增加，但新盘供应依然有限。新盘的供应量总体偏少，这也与崇明整体的住房消费能力不足有关。

　　再次，崇明地产市场的开发主体和消费群体“外向型特征”并不显著。崇明目前开发主体主要是当地的开发商，包括亚新股份等企业，除了东滩区域，外地企业特别是国外知名企业还没有进入。而购房者主要以当地居民为主，上海其他区域或江苏等地的购房者还相当稀少。

　　第四，崇明的商业、旅游、酒店等其他细分市场的发展也呈现初级阶段的特征。目前崇明的商业主要集中于崇明县城、堡镇等区域，其他区域分布较少。即使是这些区域的商业，依然以社区商业为主要特征，大型百货和大型超市业态还处于萌芽状态。同时，虽然崇明的旅游潜力很大，但旅游的发展还不充分，这导致了崇明目前旅游地产市场和酒店市场发展的滞后。目前崇明仅有上海东滩国际会议中心一家高星级酒店，与未来崇明建设生态岛的远景规划差距甚远。

　　崇明目前房地产市场发展所呈现出的特征，其原因可归结于以下几点：

　　一、 崇明目前的经济发展相对于上海其他区域依然比较滞后。按照上海市政府新闻办

　　公布的数据，2007年上半年崇明县的人均GDP只有4800美元，居于末位。仅相当于排的黄埔区人均GDP总量的26%。经济的滞后导致崇明的房地产市场依然不太成熟。

　　图：2007年上半年上海各区人均GDP排名(USD计价)

　　资料来源：上海市政府新闻办

　　二、 目前崇明的交通已经成为崇明发展的拦路虎。过去几十年中，车客轮渡是进出崇

　　明岛的惟一途径，上海人到崇明办事往往不能当天来回。单靠轮渡和码头不仅费时费力，而且也割断了崇明和市区的经济联系。

　　三、 目前崇明的旅游还没有做大做强。虽然崇明的规划定位为世界生态岛，但目前崇

　　明除了东平森林公园、东滩、横沙岛等，其他还以简单的农家乐为主要特征。如何加强旅游资金投入，如何加快精品旅游景区的建设和景观营造，如何塑造旅游品牌，增强崇明的旅游吸引力，都将是未来崇明县必须直面的问题。

　　四、 由于历史原因，整个崇明岛的行政管理体系呈现多头管理的特点。一岛由五方辖

　　制，是历史给崇明留下的难题。崇明县是崇明岛上的行政主体，目前辖有 13个镇和1个乡。县政府所在地城桥镇是全县的政治、经济和文化中心。岛上还有 4个市属国营农场、2个军垦农场，上海实业集团公司在岛上主要负责东滩项目的开发。还有两块“飞地”归口江苏海门、启东二市管辖。在过去的岁月里，崇明保持着计划经济体制下的农耕色彩，这种“各自为政”的局面还可以维持，但一旦开发的号角吹响，这种“割据”的局面必然会对崇明的未来投下阴影，阻碍崇明的大发展步伐。必须要解决其中衍生出的利益平衡问题，打破现在“支离破碎”的窘境。目前，农工商集团已经开始与崇明县商讨岛内农场社区的移交工作。这意味着崇明的行政区划的问题开始引起上海市政府的重视，未来这种行政的桎梏将最终打破。当然，这其中牵扯到利益的平衡、国有资产的流转以及债务的归属等问题，此过程可能将变得复杂而漫长。

 钱阿姨：